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Wissenswertes zum Thema Bau und Hauskauf
Besitz
… ist die „tatsächliche Sachherrschaft“. Beim Hauskauf geht der Besitz regelmäßig mit Schlüsselübergabe vom Verkäufer auf den Käufer über. Um ungesicherte Vorleistungen zu vermeiden, findet der Besitzübergang in der Regel mit Kaufpreiszahlung statt.
Eigentum
… ist anders als Besitz nicht die tatsächliche, sondern die rechtliche Zuordnung eines Grundstücks zu einer Person. Der Käufer wird Eigentümer des Grundstücks erst mit seiner Eintragung im Grundbuch anstelle des Verkäufers. Der Notar kann die Eigentumsumschreibung erst veranlassen, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde. Weitere Voraussetzung ist in der Regel, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Erschließungskosten
… entstehen, um den Anschluss eines Grundstücks an die Kanalisation, an öffentliche Verkehrswege oder an die Wasser- und Energieversorgung herzustelen oder zu modernisieren. Der Käufer sollte sich bei der Gemeinde nach offenen Kosten oder geplanten Maßnahmen erkundigen.
Fälligkeitsmitteilung
Erst wenn der Erwerb des Käufers rechtlich gesichert ist, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen ist.
Finanzierungsgrundpfandrecht
Nimmt der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Darlehen in Anspruch, muss er regelmäßig eine Grundschuld als Kreditsicherheit stellen. Als Belastungsgegenstand eignet sich bereits das Kaufobjekt selbst, obwohl es noch nicht im Eigentum des Käufers steht. Der Notar kann diese Finanzierung ohne Risiko für den Verkäufer gestalten.
Grundbuch
… ist ein öffentliches Register für Grundstücke. Jedes Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandsverzeichnis. Es enthält die genaue Bezeichnung sowie Angaben zur Lage, Wirtschaftsart und Größe des Grundstücks. Dessen Eigentümer ist in Abteilung 1 eingetragen. Abteilung 2 enthält Lasten und Beschränkungen (Beispiel: Wegerecht). In Abteilung 3 sind alle Kreditsicherheiten (Grundpfandrechte) verzeichnet. Kraft Gesetzes wird vermutet, dass der Grundbuchinhalt richtig ist. Insbesondere kann sich der Käufer – wenn er nicht bösgläubig ist – darauf verlassen, dass der im Grundbuch eingetragene Verkäufer auch Eigentümer des Grundstücks ist.
Grunderwerbsteuer
… fällt – von Ausnahmen abgesehen – bei der Veräußerung von Grundstücken an, derzeit i.H.v. 5%. Sie bezieht sich nicht auf bewegliche Sachen.
Grundschuld
… ist ein Mittel zur Kreditsicherung. Verpfändet wird das Grundstück, bei dem die Grundschuld in Abteilung 3 im Grundbuch eingetragen wird. Im Verwertungsfall findet die Zwangsvollstreckung in das Grundstück statt. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld nicht kraft Gesetzes, wenn das abgesicherte Darlehen zurückgezahlt wird. Ob es sinnvoll ist, die Grundschuld danach „stehen zu lassen“, hängt davon ab, ob weiterer Finanzierungsbedarf bei der gleichen Bank besteht. Bereits geringe Zinsunterschiede wiegen die Kosten von Löschung und Neueintragung zugunsten eines anderen Kreditinstituts auf.
Hypothek
… ist ein Mittel zur Kreditsicherung. Anders als die Grundschuld „steht und fällt“ sie mit der gesicherten Forderung.
Kaufpreisfälligkeit
Der Käufer braucht den vereinbarten Kaufpreis regelmäßig erst zu bezahlen, wenn zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und dem Notar alle Unterlagen vorliegen, um das Kaufobjekt von allen Belastungen zu befreien, die noch für den Verkäufer eingetragen sind (häufig: Grundpfandrechte). Sofern die Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit vorliegen, teilt dies der Notar dem Käufer mit. Er muss dann innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis an den Verkäufer überweisen.
Kosten
Typisch ist die Vereinbarung, dass der Käufer die beim Notar und beim Grundbuchamt entstehenden Kosten trägt, wobei die Kosten der Lastenfreistellung regelmäßig der Verkäufer übernimmt. Unabhängig von dieser vertraglichen Regelung haften kraft Gesetzes sowohl Käufer als auch Verkäufer für alle beim Notar und beim Grundbuchamt entstehenden Kosten. Im internationalen Vergleich ist das deutsche Grundbuch- und Notarsystem nicht nur besonders sicher, sondern auch besonders effektiv und kostengünstig.
Lasten
… sind die mit einem Grundstück kraft Gesetz verknüpften Verpflichtungen, insbesondere die Grundsteuer, Erschließungskosten und Prämien der Sachversicherung.
Messungsanerkennung
Nach erfolgter Vermessung einer zu veräußernden Teilfläche müssen Verkäufer und Käufer das Ergebnis beim Notar als vertragsgemäß anerkennen. Hier wird – soweit kein Festpreis vereinbart ist – der Kaufpreis an die im Vermessungergebnis ermittelte Fläche angepasst.
Rücktritt
… von einem Grundstückskaufvertrag ist möglich, wenn dieser vertraglich vereinbart wurde oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt, weil der Vertragspartner seine Pflichten aus dem Vertrag nicht erfüllt.
Sachmängel
… liegen vor, wenn das Grundstück oder Bauwerk nicht die vereinbarte, von Käufer und Verkäufer vorausgesetzte oder für die gewöhnliche Verwendung geeignete Beschaffenheit hat. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird bei „gebrauchten“ Immobilien häufig ausgeschlossen, um den Grundsatz „gekauft wie gesehen“ zu vereinbaren. Bei allen Verbraucherverträgen und beim Kauf neu hergestellter Bauwerke ist eine vertragliche Abweichung von der gesetzlichen Haftung des Verkäufers für Sachmängel nur eingeschränkt zulässig.
Unbedenklichkeits-Bescheinigung
Die Umschreibung des Eigentums an einem Grundstück auf den Käufer setzt die Vorlage der Unbedenklichkeits-Bescheinigung voraus. Diese wird durch das Finanzamt nach Zahlung der Grunderwerbssteuer ausgestellt und dem Notar zugeschickt.
Vollzug
Der Notar kümmert sich um die weitere Abwicklung des Grundstückskaufvertrags: Er holt notwendige Zustimmungen ein, sorgt für die erforderlichen Grundbucheinträge und benachrichtigt – soweit erforderlich – andere Behörden. Deshalb ist regelmäßig eine entsprechende Vollzugsvollmacht in der Urkunde enthalten.
Vormerkung
Mit der Vormerkung wird ein Grundstück für den Käufer „reserviert“. Ihre Eintragung im Grundbuch ist typische Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung. Die Sicherungswirkung der Vormerkung entsteht dadurch, dass alle nach ihr im Grundbuch eingetragenen Veränderungen (z.B. nachträgliche Eigentumswechsel oder Belastungen) dem Käufer gegenüber unwirksam sind.
Zweckerklärung
Welche Forderungen eine Grundschuld sichern soll, wird in der Zweckerklärung geregelt. Bei mehreren Käufern kann es wichtig sein, sie dahingehend zu begrenzen, dass nur gemeinsame Schulden gesichert sind. Bei späteren Veränderungen (beispielsweise Trennung der Käufer oder Übertragung auf Kinder) kann Bedarf bestehen, die Zweckerklärung anzupassen.
